Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Nasıl İstenir?
Günlük hayatta en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de kiracı-kiraya veren arasında gerçekleşen, kira alacağı neticesinde doğan uyuşmazlıklardır. Kanunkoyucu nasıl ki işçi-işveren uyuşmazlıklarında işçiyi koruma ilkesi ile işçi lehine hükümler koymuşsa, kira akdinden doğan uyuşmazlıklarda da korunan taraf genellikle kiracı olduğu için; kiraya verenler (ev sahipleri) açısından oluşan hak kayıplarının giderilmesi uzmanlık gerektiren, meşakatli bir süreç olmaktadır.
Son dönemde artan kira oranları da gözetildiğinde kiracıların kira bedellerini geciktirdiği, ödemediği ve bu sebeplerle kiraya verenin mağdur olduğu durumlar sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Peki bu durumlarda, kirayı ödemeyen kiracıyı tahliye edebilmek için ev sahibinin hukuki imkanları nedir?
- İki Haklı İhtar Çekilerek Tahliye Davası Açılması Suretiyle Tahliye
Kira ödemeyen kiracıyı tahliye edebilmek için, bir kira döneminde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmeli ve sonrasında taşınmazın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinden kaynaklanan bu hakta kastedilen kira dönemi bir yıllık kira süresidir. Kira sözleşmesini bir yılı aşması durumunda bir yıllık dönem baz alınır. Tahliye davası kira döneminin sonundaki 1 aylık süre içerisinde açılabilmektedir. İki haklı ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi şart değildir ancak ispatının kolay olması bakımından ihtarnamenin noter aracılığı ile yapılması önerilmektedir. İcra takibi de ihtarname yerine kabul edilmektedir. Mülk sahibi tahliye davası öncesinde kira ödemeyen kiracıya karşı iki kez icra takibi başlattıysa bu da mahkeme için yeterli delil oluşturmaktadır.
- Temerrüt Yoluyla Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda başvurulabilecek olan yollardan bir diğeri temerrüt yoluyla tahliye davasıdır. Öncelikle ihtarname yoluyla kira bedelinin ödenmesi için iki haklı ihtarname gönderilerek 30 (otuz) günlük bir süre verilmeli ve verilen süre sonunda ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunulmalıdır. Verilen süre sona erene kadar ödenmediyse kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasının sonucu mülk sahibinin lehine olması durumunda icra dairesi tahliye işlemlerini yürütmektedir.
- Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması Yoluyla Tahliye
Kira ödemeyen kiracının tahliye edilmesi için yukarıdaki seçeneklere nazaran daha kolay ve pratik yöntem icra yoluna başvuru ile mümkündür. Kirasını ödemeyen kiracıya dava açmadan doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılır. Tahliye talepli icra takibinde ödeme emrinde kiracının 7 gün içinde borca itiraz edebileceği eğer itiraz etmeyecekse 30 gün içinde kira bedelini ödememesi durumunda tahliye edileceği bildirilmektedir. Kiracı 30 günlük sürede takip masrafları da dahil olmak üzere borcunu öderse tahliye edilemez. 7 gün içinde takibe itiraz etmesi durumunda ise icra takibi durur, itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekir. Fakat 7 günlük süre içinde itiraz edilmez, 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesi nezdinde tahliye davası ikame edilir.
Her ne kadar 3. yöntem daha pratik ve hızlı olarak nitelendirilse de somut olayın özelliklerini kendi içinde incelenerek en hızlı ve etkin tahliye yolu belirlenmelidir. Tüm yöntemler geçerlilik şartlarına uyularak, hak düşürücü süreler göz önünde bulundurularak titizlikle takip edilmelidir. Bunun için alanında uzman bir avukat yardımı alınması son derece lüzum arzetmektedir.
Av. İrem KUL